Szerző: Ügyvédi Iroda
2026. január 1-jétől alapvetően megváltozik az ingatlancsere illetékszámítása Magyarországon. Az új szabályozás rugalmasabbá teszi a „cserét pótló vétel” rendszerét, ami milliókat hagyhat azoknak a zsebében, akik lakásukat eladva egy másikat vásárolnak
Ha a közeljövőben tervezi ingatlana eladását és egy új otthon vásárlását, ez a cikk önnek szól.
Mi az a „cserét pótló vétel”?
A magyar illetékjog elismeri, hogy amikor valaki eladja ingatlanát és újat vesz helyette, az nem tiszta vagyonszerzés, hanem csupán „átrendeződés”.
Így nem a teljes vételár után kell a 4%-os vagyonszerzési illetéket megfizetni, hanem csak a különbözet után. Így amennyiben a vásárolt ingatlan forgalmi értéke alacsonyabb mint az értékesítetté, abban az esetben az ügylet illetékmentes lesz. Viszont ez azt is jelenti, hogy több ingatlan értékesítése esetén csak egyetlen ingatlan értékét lehet figyelembe venni az illetékalap meghatározásához.
Azonban szem előtt kell tartani azt is, hogy amennyiben csak résztulajdon megszerzésére kerül sor, úgy az illeték az adott tulajdoni hányaddal arányosan számolandó ki.
Mi változik pontosan 2026. január 1-jétől?
- Több idő áll rendelkezésre a kedvezmény érvényesítésére: A korábbi 3 éves határidő helyett most 5 évre visszamenőleg, bármely értékesített lakástulajdon árát beszámíthatja az új ingatlan vételárába, hogy csökkentse a fizetendő illetéket.
- Megszűnt a sortartási kötelezettség: A korábbi szabályokkal ellentétben, már nincs kényszer, hogy az időrendben a legutolsó eladott lakás értékét kelljen figyelembe venni. A törvénymódosításnak köszönhetően mostantól szabadon dönthet, melyik korábbi lakástulajdon eladását használja fel.
A cserét pótló vétel kedvezménye vonatkozik azonban, nem csupán a korábbi 5 évben értékesített ingatlanokra, de az ingatlan vásárlását követő 1 évben eladott lakásokra is. Azonban az jövőbeli értékesítéseknél fontos, hogy azt időben jelezzük az ügyvédünk felé, hiszen ebben az esetben az illetékkedvezmény igénybevételéhez kérvényezni kell az illetékkiszabás felfüggesztését az adóhatóságnál.
Mire vonatkozik az illetékkedvezmény?
A gyakorlatban sok félreértést okoz, hogy pontosan milyen ingatlanokra érvényesíthető a kedvezmény. Fontos ezért megjegyezni azt is, hogy cikkünkben tárgyalt illetékkedvezmény kizárólag lakástulajdonokra vehető igénybe.
Lakástulajdon alatt értjük azokat az alapvetően lakás céljára létesített ingatlant amelyet az ingatlan-nyilvántartásban lakás avagy lakóház megnevezéssel láttak el. Azonban nem lakástulajdon az olyan helyiség amely nem szükséges a lakás rendeltetésszerű használatához. Ilyen többek között a garázs is. Fontos megjegyezni hogy akkor sem tekinthetők lakástulajdonnak ezek az épületek ha az a lakóépülettel egybeépült.
Így az illetékkedvezmény csak akkor vehető igénybe, ha mind az eladott mind pedig a vásárolt vagy vásárolni kívánt ingatlan lakástulajdonnak minősül.
Miért volt szükség a változtatásra?
A 2026-os módosítás egyik legnagyobb előnye, hogy megszűnik a merev időrendi kötöttség. Korábban, ha valaki több ingatlant adott el az elmúlt években, a szabályozás szigorúan előírta, melyik eladást lehet figyelembe venni (az időben legközelebb esőt), ami sokszor méltánytalan helyzetet teremtett.
Az új szabályozással a vagyonszerző szabadon választhatja ki azt az eladást, amely a legalacsonyabb illetékalapot eredményezi. A jogszabályváltozás célja egyértelműen az, hogy az adózó a számára legkedvezőbb feltételeket érvényesíthesse.
Vonatkozik-e a változás a 2025-ben indult ügyekre?
Igen, bizonyos esetekben. A törvény rendelkezései szerint az új, kedvezőbb szabályokat alkalmazni kell minden olyan folyamatban lévő ügyben is, amelyet az adóhatóság (NAV) még nem bírált el véglegesen.
Mit tegyen most?
Ha lakás vásárlását tervezi, vagy van lezáratlan ingatlan adásvételi ügye, érdemes megtenni az alábbi lépéseket:
- Gyűjtse össze az iratokat 5 évre visszamenőleg: A kedvezmény igénybevételéhez szükség lesz az eladásról készült adásvételi szerződés másolatára vagy más egyéb iratra amivel igazolni tudja a lakás eladását
- Kérje szakértő segítségét: Lakás vásárlása vagy cseréje előtt mindenképp kérje szakember segítségét
Összegzés
A 2026-os jogszabályi változások miatt a vagyonszerzési illeték szabályi átalakultak. A hosszabb, ötéves időkeret és a szabad választás lehetősége jelentős könnyebbség és anyagi megtakarítás a családoknak, feltéve, ha tudatosan veszik igénybe a kedvezményeket.
Habár igyekeztünk cikkünkben összefoglalni a legfontosabb jogszabályi változásokat, mégis a személyre szabott tanácsadás érdekében keresse fel irodánkat!