Szerző: Ügyvédi Iroda
A tetőtér beépítés újabb korszakába lépett Magyarország 2025-től, mivel az új építési törvény és a TÉKA bevezetése alapvetően átformálta a szabályozási környezetet. Míg egyes területeken egyszerűsítések történtek – különösen a társasházi döntéshozatalban a 2/3-os tulajdoni hányadú többségi döntés bevezetésével -, addig új műszaki követelmények és költségtényezők jelentek meg, amelyek befolyásolják a tetőtér-beruházások gazdaságosságát és megvalósíthatóságát.
A 2025-ös jogszabályi változások hatása a tetőtér beépítésre
TÉKA hatálybalépése és alkalmazása
A Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata (TÉKA) 2025. január 1-jén lépett hatályba, felváltva az OTÉK-et. A tetőtér beépítés szabályozásában kulcsfontosságú változás, hogy a rendelet előírásainak jelentős részét csak 2025. július 1-jétől kell alkalmazni. Ez a csúsztatott bevezetés átmeneti időszakot teremt, amikor párhuzamosan kell figyelemmel lenni a kifutó OTÉK-ra és a fokozatosan életbe lépő TÉKA-ra.
A TÉKA részletes szabályozást tartalmaz a tetőtéri helyiségek belmagasságára vonatkozóan. Egy lakás nem nappali tartózkodásra szolgáló szobájában az átlagos belmagasságnak legalább 2,20 méternek kell lennie, míg a lépcsőkar feletti szabad belmagasság lakáson belül minimum 2,00 méter lehet. A természetes megvilágítás terén a bevilágító felület és a helyiség hasznos alapterületének aránya egyéb huzamos tartózkodásra szolgáló helyiségben legalább 1:8, felülről történő bevilágítás esetén pedig legalább 1:10 kell legyen.
Kötelező felelősségbiztosítás bevezetése
A tervezők és kivitelezők számára 2025. január 15-től kötelezővé vált a szakmai felelősségbiztosítás megléte. Ez a változás bár a minőségbiztosítást és az építtetői érdekek védelmét szolgálja, egyúttal növeli a tetőtér-beruházások költségeit és az adminisztratív terheket. A biztosítási kötelezettség minden tetőtér beépítési projektet érint, függetlenül annak méretétől vagy komplexitásától.
E-építési napló használati díja
Az elektronikus építési napló használatáért 2025. március 1-jétől éves rendszerhasználati díjat kell fizetni. Az e-napló vezetése számos építési tevékenységnél, így az egyszerű bejelentéses kivitelezéseknél is kötelező. A tetőtér-beruházások esetében ez újabb költségtényezőt jelent, amelyet a projekt kalkulációjában figyelembe kell venni.
TÉKA előírások és műszaki követelmények tetőtereknél
Belmagasság és természetes megvilágítás követelményei
A TÉKA szigorúbb követelményeket támaszt a lakószobák minimális méretével kapcsolatban. Egy 30 m2-t meghaladó hasznos alapterületű lakásban legalább egy lakószobának el kell érnie a 18 m2 hasznos alapterületet, míg maximum 30 m2-es lakásnál a lakószoba minimum 16 m2 lehet. Ez a szabályozás befolyásolhatja a kialakítható lakások számát és alaprajzi elrendezését a tetőtérben.
A tárolóhelyiség kialakítása is kötelezővé vált bizonyos lakásméretek felett. A 30-80 m2 közötti lakásban minimum 2 m2 tároló, míg 80 m2 feletti lakásban minimum 5 m2 háztartási helyiség kötelező. Ez további alapterület-igényt jelent, ami csökkentheti a lakóteret vagy növeli a bruttó beépítendő területet.
Energiatakarékossági és tűzvédelmi előírások
A TÉKA alapvető elvárása a minimális energiafelhasználás biztosítása. A térelhatároló szerkezeteknek meg kell felelniük bizonyos hőtechnikai követelményeknek, és a nyári túlmelegedés elleni védelmet elsődlegesen energiafelhasználás nélküli eszközökkel kell megvalósítani. A napelemek és napkollektorok elhelyezésére vonatkozó előírások szerint ezeknek szabályos geometriájú rendben, tetősíkból nem kiálló módon kell elhelyezkedniük.
A tűzvédelmi követelmények terén az OTSZ alapján a tetőtéri helyiségek és a tetőszerkezet között olyan térelhatároló szerkezetet kell kialakítani, amelynek tűzállósági teljesítménye eléri az előírt szintet. Faanyagú fedélszerkezet esetén a teljes szerkezet tűzvédelmi osztálya nem lehet kedvezőbb a B tűzvédelmi osztálynál.
Szellőzési és tetőszerkezeti szabályok
A TÉKA részletesebb előírásokat tartalmaz a természetes és mesterséges szellőzésre vonatkozóan. A főzőhelyiségek közvetlen természetes szellőzési lehetőséggel kell rendelkezzenek, és biztosítani kell a páratartalom megfelelő szabályozását. A tetőszerkezetek esetében a 25 és 75 fok közötti hajlásszögű tetőkön hófogósorok elhelyezése kötelező, ha az eresz közlekedési területtel határos.
Társasházi közös tulajdon elidegenítésének új szabályai
A 2/3-os döntési szabály bevezetése
A társasházakról szóló törvény 2025. január 1-től hatályos módosítása alapvetően megváltoztatta a közös tulajdonú tetőterek elidegenítésének szabályait. A legfontosabb változás, hogy a közös tulajdon eladásáról és az ehhez szükséges alapító okirat módosításról elegendő az összes tulajdoni hányad alapján számított kétharmados többség igenlő szavazata. Ez jelentős könnyítést jelent a korábbi négyötödös vagy teljes egyetértési követelményhez képest.
A 2/3-os szabály bevezetése jelentősen csökkentheti a kisebbségi tulajdonosok részéről korábban tapasztalható „zsarolási potenciált”. Míg régebben a magasabb szavazati arányok szükségessége azt jelentette, hogy akár egyetlen tulajdonostárs is megvétózhatott egy tetőtér-beépítési projektet, az új szabályozás egyértelműbb többségi döntéshozatalt tesz lehetővé.
Alapító okirat módosításának folyamata
A közös tulajdonban lévő tetőtér önálló ingatlanként történő kialakításához elengedhetetlen a társasház alapító okiratának módosítása. A közgyűlési határozatot ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba kell foglalni, mivel csak ilyen formában alkalmas az ingatlan-nyilvántartási átvezetésre. A határozatnak egyértelműen rendelkeznie kell a módosítás eredményeként kialakuló új tulajdoni hányadokról is.
Tulajdonjog megszerzésének lépései
A tetőtér beépítés eredményeként létrejövő új lakások tulajdonjogának megszerzése több lépésből áll. Első lépésként ellenőrizni kell, hogy a beépítendő tetőtérnek van-e már önálló helyrajzi száma. A kisebbségvédelmi eljárás keretében a közgyűlési határozat meghozatalát követően 60 napos határidőt kell biztosítani a kisebbségben maradt tulajdonostársak számára a megtámadás jogának gyakorlására.
Parkolási kötelezettségek és műemlékvédelmi előírások
Budapesti kerületi parkolási szabályozások
A budapesti belvárosi tetőtér beépítések esetében a parkolóhely-létesítési kötelezettség és annak rendkívül magas pénzbeli megváltási díjai továbbra is az egyik legkritikusabb költségtényezőt jelentik. Az V. kerületben a Belváros-Lipótváros Kerületi Építési Szabályzata tartalmazza az ide vonatkozó előírásokat, jellemzően 1 db parkolóhely szükséges új lakásonként.
A VI. kerületben az egyes építési tevékenységekkel kapcsolatos parkolási igényekről szóló önkormányzati rendelet a mérvadó, ahol megállapodás alapján lehetséges a megváltás. A VII. kerületben érdekesség, hogy a parkolóhely-megváltásból származó bevételeket társasház-felújítási pályázatok finanszírozására fordítják, ahol a pályázó társasház a saját bővítésével összefüggésben befizetett parkolóhely-megváltási összeg legfeljebb 80%-át nyerheti vissza.
Műemlékvédelmi engedélyezési eljárások
Műemléki védelem alatt álló épületeknél a tetőtér beépítésre speciális, az általánosnál jóval szigorúbb szabályok vonatkoznak. A 2023. évi C. törvény a magyar építészetről rögzíti az építészeti örökség védelmének alapelveit. Építési tevékenység műemléken csak akkor engedélyezhető, ha az nem jár az építészeti örökség visszafordíthatatlan sérelmével.
A műemlékvédelmi eljárások jellemzően Budapest Főváros Kormányhivatala Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztályának hatáskörébe tartoznak. Az eljárás általában hosszabb és bonyolultabb, gyakran szükség van részletes építéstörténeti tudományos dokumentációra, értékleltárra és restaurátori szakvéleményekre.
Tűzvédelmi előírások (OTSZ) betartása
Az Országos Tűzvédelmi Szabályzat rendkívül szigorú előírásokat tartalmaz a tetőterek tűzvédelmére vonatkozóan. A Közeges Kockázati (KK) osztályú, a tetőtér szintjét nem számítva négynél több emeletes építmények, valamint a Magas Kockázati (MK) osztályú építmények esetében a térelhatároló szerkezet tűzvédelmi osztályának A1 vagy A2 kategóriába kell tartoznia.
2025-től jelentős változás, hogy a 63/2024. (XII. 30.) BM rendelet módosította az OTSZ 18. számú mellékletét. Számos beépített tűzvédelmi rendszer kötelező időszakos felülvizsgálati ciklusideje a korábbi 6 hónapról 12 hónapra emelkedett, ami költségcsökkentést jelent az üzemeltetők számára.
Összegzés
A 2025-ös jogszabályi változások vegyes képet mutatnak a tetőtér beépítés területén. A társasházi döntéshozatal egyszerűsítése a 2/3-os szabály bevezetésével jelentős előrelépést jelent, ami feloldhatja a korábbi patthelyzeteket és élénkítheti a beruházási kedvet. A TÉKA új műszaki követelményei pedig javíthatják a kialakított lakások minőségét és energetikai hatékonyságát.
Ugyanakkor a budapesti belvárosi projektek esetében a parkolási kötelezettségek magas költségei, a műemlékvédelmi előírások szigorúsága és az általános építési áremelkedések továbbra is jelentős kihívást jelentenek. A kötelező felelősségbiztosítások és az e-építési napló díja újabb költségtényezőként jelenik meg. A TÉKA és az OTÉK párhuzamos alkalmazása az átmeneti időszakban jogbizonytalanságot okozhat.
A siker kulcsa a helyi szabályozási környezet alapos ismerete és a hatóságokkal való konstruktív együttműködés. A tetőtér-beruházások egyre inkább a prémium szegmens felé tolódhatnak, mivel csak a magasabb árkategóriájú lakások biztosíthatják a magas költségek melletti megfelelő megtérülést. A befektetőknek és társasházaknak érdemes komplex megközelítést alkalmazniuk, ahol a tetőtér beépítés az egész épület átfogó felújításával együtt valósul meg.