{"id":9467,"date":"2025-06-19T15:59:53","date_gmt":"2025-06-19T14:59:53","modified":"2025-06-27T16:58:29","modified_gmt":"2025-06-27T15:58:29","slug":"vorkaufsrecht-beim-immobilienverkauf","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.madarassy-legal.com\/de\/vorkaufsrecht-beim-immobilienverkauf\/","title":{"rendered":"Die wichtigsten praktischen Informationen zum Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf"},"content":{"rendered":"Bei der Abschluss von Immobilienkaufvertr\u00e4gen ist eines der h\u00e4ufigsten Probleme die ordnungsgem\u00e4\u00dfe Behandlung des Vorkaufsrechts. Diese Rechtsinstitution kann den Verkaufsprozess erheblich beeinflussen, da Personen mit Vorkaufsrecht den Vorrang vor Drittk\u00e4ufern haben. Zwischen den materiellrechtlichen Bestimmungen des Zivilgesetzbuchs (Ptk.) und der Regelung des Grundbuchverfahrens bestehen jedoch erhebliche Unterschiede, die h\u00e4ufig zu Missverst\u00e4ndnissen und rechtlichen Komplikationen f\u00fchren. In unserem Artikel stellen wir die praktischen Fragen des Vorkaufsrechts beim Immobilienverkauf ausf\u00fchrlich dar.\n\n\n\nBegriff und Arten des Vorkaufsrechts\n\n\n\nDas Vorkaufsrecht bedeutet, dass wenn der Eigent\u00fcmer seine Immobilie verkaufen m\u00f6chte, er sie zuerst dem Vorkaufsberechtigten zum Kauf anbieten muss, zu denselben Bedingungen, wie sie einem Dritten angeboten wurden. Dieses Recht gew\u00e4hrleistet, dass bestimmte Personen beim Immobilienerwerb Vorrang genie\u00dfen.\n\n\n\nGesetzliches Vorkaufsrecht\n\n\n\nDas gesetzliche Vorkaufsrecht ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz, ohne separate Vereinbarung. Das h\u00e4ufigste Beispiel ist das Vorkaufsrecht der Miteigent\u00fcmer, das \u00a7 5:81 des Ptk. f\u00fcr Miteigent\u00fcmer von ungeteilten Gemeinschaftseigentum-Immobilien gew\u00e4hrt. Wenn ein Miteigent\u00fcmer seinen Eigentumsanteil verkaufen m\u00f6chte, haben die anderen Miteigent\u00fcmer Vorrang gegen\u00fcber dritten Personen.\n\n\n\nDar\u00fcber hinaus begr\u00fcnden zahlreiche weitere Gesetze Vorkaufsrechte, beispielsweise:\n\n\n\n\nDas Naturschutzgesetz, das bei gesch\u00fctzten Naturgebieten dem Staat ein Vorkaufsrecht gew\u00e4hrt\n\n\n\nDenkmalschutzvorschriften, die bei Denkmalimmobilien Vorkaufsrechte gew\u00e4hren\n\n\n\nVorkaufsrechte zugunsten von Gemeinden in bestimmten Gebieten\n\n\n\n\nVertragliches Vorkaufsrecht\n\n\n\nNach \u00a7 6:221 des Ptk. kann auch durch Vertrag ein Vorkaufsrecht begr\u00fcndet werden, wonach, wenn der Eigent\u00fcmer die Sache verkaufen m\u00f6chte, der Vorkaufsberechtigte berechtigt ist, die Sache unter Vorrang vor dritten Personen zu erwerben. Zur Begr\u00fcndung eines vertraglichen Vorkaufsrechts ist Schriftform erforderlich, und bei Immobilien ist es \u00e4u\u00dferst wichtig, dass dieses Recht zur Erlangung der vollen Rechtswirkung in das Grundbuch eingetragen werden muss.\n\n\n\nDie Bedeutung der Grundbucheintragung\n\n\n\nDie Eintragung des Vorkaufsrechts in das Grundbuch hat eine Schl\u00fcsselrolle. Wird ein vertraglich begr\u00fcndetes Vorkaufsrecht auf die Immobilie eingetragen, ist es gegen\u00fcber jedem wirksam, der nach der Eintragung Rechte an der Immobilie erwirbt. Dies bedeutet praktisch, dass die Grundbuchbeh\u00f6rde \u00fcberpr\u00fcfen kann, ob der Verk\u00e4ufer seinen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht nachgekommen ist.\n\n\n\nWichtig zu wissen ist, dass die Gr\u00fcndungsurkunden von Eigentumswohnungen oder die Satzungen von Genossenschaftsh\u00e4usern h\u00e4ufig Vorkaufsrechte zugunsten der Eigent\u00fcmer der einzelnen Einheiten (Wohnungen) enthalten, jedoch selten f\u00fcr die Grundbucheintragung dieser Rechte sorgen. Daher genie\u00dfen diese Berechtigten keinen Schutz im Grundbuchverfahren, was zahlreiche praktische Probleme verursacht.\n\n\n\nAus\u00fcbung des Vorkaufsrechts und die Mitteilungspflicht\n\n\n\nDas Vorkaufsrecht kann geltend gemacht werden, wenn der Berechtigte Kenntnis davon erlangt, dass die Immobilie zum Verkauf steht. Daher ist das Schl\u00fcsselelement der Rechtsaus\u00fcbung die Erf\u00fcllung der ordnungsgem\u00e4\u00dfen Mitteilungspflicht.\n\n\n\nDie Mitteilungspflicht des Verk\u00e4ufers\n\n\n\n\u00a7 6:222 Abs. (1) des Ptk. erlegt dem Verk\u00e4ufer eine eindeutige Verpflichtung auf: Wenn er ein Kaufangebot von einem Dritten erh\u00e4lt, das er annehmen m\u00f6chte, ist er verpflichtet, das Angebot vor der Annahme des Angebots vollst\u00e4ndig dem Vorkaufsberechtigten mitzuteilen. Diese Regel gew\u00e4hrleistet, dass der Vorkaufsberechtigte das Angebot des Dritten erfahren und eine fundierte Entscheidung treffen kann.\n\n\n\nDie Art der Erf\u00fcllung der Mitteilungspflicht ist auch im Grundbuchverfahren von Bedeutung, da sp\u00e4ter nachgewiesen werden muss, dass der Eigent\u00fcmer dieser Verpflichtung nachgekommen ist.\n\n\n\nWirksamwerden der Willenserkl\u00e4rungen\n\n\n\nDas Wirksamwerden der Willenserkl\u00e4rungen ist von gro\u00dfer Bedeutung f\u00fcr die Aus\u00fcbung des Vorkaufsrechts:\n\n\n\n\nEine unter Anwesenden abgegebene Willenserkl\u00e4rung wird sofort wirksam. Wenn beispielsweise der Verk\u00e4ufer das Kaufangebot pers\u00f6nlich \u00fcbergibt, beginnt die Frist sofort.\n\n\n\nEine unter Abwesenden abgegebene Willenserkl\u00e4rung wird mit dem Zugang beim Empf\u00e4nger wirksam. Wenn beispielsweise das Angebot auf dem Postweg gesendet wird, beginnt die Frist erst, wenn der Berechtigte die Sendung erh\u00e4lt.\n\n\n\n\nDieser Unterschied kann in der Praxis Probleme verursachen, wenn die Sendung l\u00e4ngere Zeit nicht zugestellt wird oder sich die Erreichbarkeit des Berechtigten \u00e4ndert.\n\n\n\nAnnahme oder Ablehnung des Angebots\n\n\n\nNach dem Ptk. hat der Vorkaufsberechtigte zwei M\u00f6glichkeiten:\n\n\n\n\nEr nimmt das Angebot an \u2013 in diesem Fall kommt der Vertrag zwischen ihm und dem Verk\u00e4ufer zustande\n\n\n\nEr gibt keine annehmende Erkl\u00e4rung w\u00e4hrend der Zeit der Angebotsbindung ab \u2013 dann kann der Eigent\u00fcmer die Sache entsprechend dem Angebot des Dritten verkaufen\n\n\n\n\nEin wesentlicher Unterschied zwischen dem Ptk. und den Grundbuchregeln besteht darin, dass das Ptk. nur \u00fcber annehmende Erkl\u00e4rungen verf\u00fcgt, es erw\u00e4hnt keinerlei Verzichtserkl\u00e4rung. Wenn der Vorkaufsberechtigte sein Recht nicht aus\u00fcben m\u00f6chte, gen\u00fcgt es, wenn er schweigt \u2013 aus materiellrechtlicher Sicht muss er nicht ausdr\u00fccklich verzichten.\n\n\n\nDas Vorkaufsrecht im Grundbuchverfahren\n\n\n\nIm Grundbuchverfahren gelten besondere Regeln f\u00fcr die Behandlung des Vorkaufsrechts, die erheblich von den materiellrechtlichen Bestimmungen des Ptk. abweichen.\n\n\n\nDas Kontrollrecht der Grundbuchbeh\u00f6rde\n\n\n\nDas Kontrollrecht der Grundbuchbeh\u00f6rde ist begrenzt, es besteht nur dann, wenn:\n\n\n\n\naus den Registerdaten feststellbar ist, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht, oder\n\n\n\ndas vertraglich begr\u00fcndete Vorkaufsrecht in das Grundbuch eingetragen wurde\n\n\n\n\nDies bedeutet, dass ein erheblicher Kreis von Vorkaufsberechtigten \u2013 beispielsweise die Berechtigten nicht eingetragener Eigentumswohnungs-Vorkaufsrechte \u2013 keinen Schutz im Grundbuchverfahren genie\u00dfen. Dies verursacht in der Praxis Probleme, da solche Berechtigten ihre Rechte nur auf dem Zivilrechtsweg geltend machen k\u00f6nnen.\n\n\n\nBeschaffung der Verzichtserkl\u00e4rung und Alternativen\n\n\n\n\u00a7 43 Abs. (1) der Inytv. vhr. schreibt als Hauptregel die Beif\u00fcgung der Verzichtserkl\u00e4rung des Berechtigten in bestimmten F\u00e4llen vor. Dies ist erforderlich, wenn auf die Immobilie ein Vorkaufsrecht eingetragen ist oder aus den Registerdaten feststellbar ist, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht, und die Eintragung des Eigentumsrechts aufgrund eines Kaufvertrags nicht zugunsten des Vorkaufsberechtigten beantragt wird.\n\n\n\nDiese Anforderung steht nicht im Einklang mit der Regelung des Ptk., die keine Verzichtserkl\u00e4rung verlangt. Wenn der Berechtigte keine Verzichtserkl\u00e4rung abgibt, bietet die Inytv. vhr. eine Alternative: Der Antragsteller kann nachweisen, dass der Verk\u00e4ufer seiner Mitteilungspflicht nachgekommen ist (z.B. mit R\u00fcckschein, Empfangsbest\u00e4tigung).\n\n\n\nAusnahmen und besondere Regeln\n\n\n\nVon der Hauptregel bestehen zwei wichtige Ausnahmen:\n\n\n\n\nAu\u00dferordentliche Schwierigkeit oder erhebliche Verz\u00f6gerung: Wenn die Beschaffung der Verzichtserkl\u00e4rung aufgrund des Aufenthaltsorts des Berechtigten oder anderer Umst\u00e4nde mit au\u00dferordentlicher Schwierigkeit oder erheblicher Verz\u00f6gerung verbunden w\u00e4re, gen\u00fcgt die gemeinsame Erkl\u00e4rung der Vertragsparteien, in der sie die die Schwierigkeit wahrscheinlich machenden Tatsachen vortragen.\n\n\n\nMitteilung durch Aushang (Garagen): Bei Garagen, die auf Eigentumswohnungs- oder Genossenschaftshaus-Eigentumsbl\u00e4ttern eingetragen sind, ist die Erkl\u00e4rung des gemeinsamen Vertreters akzeptabel, dass er das Kaufangebot f\u00fcr die Dauer der Angebotsbindung in den gemeinsam genutzten R\u00e4umen des Eigentumswohnungshauses ausgeh\u00e4ngt hat. Wichtige Beschr\u00e4nkung ist, dass dies nur f\u00fcr Garagen-Zweckimmobilien gilt.\n\n\n\n\nPraktische Ratschl\u00e4ge und Empfehlungen\n\n\n\nDie ordnungsgem\u00e4\u00dfe Behandlung des Vorkaufsrechts ist entscheidend f\u00fcr die reibungslose Abwicklung des Immobilienverkaufsprozesses. Im Folgenden geben wir einige praktische Ratschl\u00e4ge.\n\n\n\nBehandlung von Postsendungen\n\n\n\nBei Mitteilungen im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht ist der Grundsatz des “allgemein erwartbaren Verhaltens” von gro\u00dfer Bedeutung:\n\n\n\n\nDie Postsendung muss ordnungsgem\u00e4\u00df adressiert werden.\n\n\n\nWenn eine ordnungsgem\u00e4\u00df adressierte Postsendung mit den Vermerken “unbekannt”, “verzogen”, “nicht abgeholt” zur\u00fcckkommt, ist dies im Allgemeinen akzeptabel, weil der Absender allgemein erwartbares Verhalten gezeigt hat.\n\n\n\nVom Verk\u00e4ufer kann nicht erwartet werden, dass er Nachforschungen nach den Vorkaufsberechtigten anstellt.\n\n\n\nEs gen\u00fcgt, die Sendung an die im Eigentumsblatt eingetragenen Eigent\u00fcmer an ihre im Eigentumsblatt eingetragenen Adressen zu senden.\n\n\n\n\nWichtig ist jedoch, dass wenn der Verk\u00e4ufer Kenntnis davon hat, dass der Adressat unter einer anderen Adresse erreichbar ist, dann muss die Sendung auch dorthin geschickt werden.\n\n\n\nBesonderheiten von Eigentumswohnungsimmobilien\n\n\n\nBei Eigentumswohnungsimmobilien muss besondere Aufmerksamkeit auf die Behandlung des Vorkaufsrechts gelegt werden:\n\n\n\n\nDie Gr\u00fcndungsurkunde der Eigentumswohnung muss \u00fcberpr\u00fcft werden, ob sie Bestimmungen \u00fcber das Vorkaufsrecht enth\u00e4lt.\n\n\n\nVom gemeinsamen Vertreter sollte Information \u00fcber das Vorkaufsrecht und dessen Berechtigte eingeholt werden.\n\n\n\nBeim Verkauf einer Eigentumswohnungsgarage kann die vereinfachte Regel (Aushang) angewendet werden.\n\n\n\nBei anderen Eigentumswohnungsimmobilien (z.B. Wohnungen, Lagerr\u00e4ume) muss die herk\u00f6mmliche Mitteilungsweise befolgt werden.\n\n\n\n\nSt\u00e4rkung der Rechtssicherheit beim Immobilienverkauf\n\n\n\nZur St\u00e4rkung der Rechtssicherheit empfehlen wir folgende Schritte:\n\n\n\n\nIm Kaufvertrag das Verfahren im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht ausf\u00fchrlich dokumentieren.\n\n\n\nWenn wenige Vorkaufsberechtigte vorhanden sind, sollte die pers\u00f6nliche Beschaffung der Verzichtserkl\u00e4rung angestrebt werden, dies kann das Verfahren erheblich beschleunigen.\n\n\n\nPostsendungen immer ordnungsgem\u00e4\u00df adressieren und R\u00fcckschein oder andere zustellungsbest\u00e4tigende Dienstleistungen verwenden.\n\n\n\nAuch au\u00dferhalb des Grundbuchs stehende Berechtigte (z.B. Ehegatte) ber\u00fccksichtigen.\n\n\n\n\nDurch Anwendung der obigen praktischen Ratschl\u00e4ge kann das Risiko von Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht und die Verz\u00f6gerung des Grundbuchverfahrens erheblich reduziert werden. Dadurch wird der Immobilienverkaufsprozess f\u00fcr alle Beteiligten reibungsloser und sicherer.\n\n\n\n\n\n\n\n\nKontaktieren Sie unser B\u00fcro und bitten Sie unsere Kollegen um Hilfe!\n\n\n\n\n\n\n\n\n  ","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Bei der Abschluss von Immobilienkaufvertr\u00e4gen ist eines der h\u00e4ufigsten Probleme die ordnungsgem\u00e4\u00dfe Behandlung des Vorkaufsrechts. Diese Rechtsinstitution kann den Verkaufsprozess erheblich beeinflussen, da Personen mit Vorkaufsrecht den Vorrang vor Drittk\u00e4ufern haben. 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