Szerző: Ügyvédi Iroda
Bei der Abschluss von Immobilienkaufverträgen ist eines der häufigsten Probleme die ordnungsgemäße Behandlung des Vorkaufsrechts. Diese Rechtsinstitution kann den Verkaufsprozess erheblich beeinflussen, da Personen mit Vorkaufsrecht den Vorrang vor Drittkäufern haben. Zwischen den materiellrechtlichen Bestimmungen des Zivilgesetzbuchs (Ptk.) und der Regelung des Grundbuchverfahrens bestehen jedoch erhebliche Unterschiede, die häufig zu Missverständnissen und rechtlichen Komplikationen führen. In unserem Artikel stellen wir die praktischen Fragen des Vorkaufsrechts beim Immobilienverkauf ausführlich dar.
Begriff und Arten des Vorkaufsrechts
Das Vorkaufsrecht bedeutet, dass wenn der Eigentümer seine Immobilie verkaufen möchte, er sie zuerst dem Vorkaufsberechtigten zum Kauf anbieten muss, zu denselben Bedingungen, wie sie einem Dritten angeboten wurden. Dieses Recht gewährleistet, dass bestimmte Personen beim Immobilienerwerb Vorrang genießen.
Gesetzliches Vorkaufsrecht
Das gesetzliche Vorkaufsrecht ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz, ohne separate Vereinbarung. Das häufigste Beispiel ist das Vorkaufsrecht der Miteigentümer, das § 5:81 des Ptk. für Miteigentümer von ungeteilten Gemeinschaftseigentum-Immobilien gewährt. Wenn ein Miteigentümer seinen Eigentumsanteil verkaufen möchte, haben die anderen Miteigentümer Vorrang gegenüber dritten Personen.
Darüber hinaus begründen zahlreiche weitere Gesetze Vorkaufsrechte, beispielsweise:
- Das Naturschutzgesetz, das bei geschützten Naturgebieten dem Staat ein Vorkaufsrecht gewährt
- Denkmalschutzvorschriften, die bei Denkmalimmobilien Vorkaufsrechte gewähren
- Vorkaufsrechte zugunsten von Gemeinden in bestimmten Gebieten
Vertragliches Vorkaufsrecht
Nach § 6:221 des Ptk. kann auch durch Vertrag ein Vorkaufsrecht begründet werden, wonach, wenn der Eigentümer die Sache verkaufen möchte, der Vorkaufsberechtigte berechtigt ist, die Sache unter Vorrang vor dritten Personen zu erwerben. Zur Begründung eines vertraglichen Vorkaufsrechts ist Schriftform erforderlich, und bei Immobilien ist es äußerst wichtig, dass dieses Recht zur Erlangung der vollen Rechtswirkung in das Grundbuch eingetragen werden muss.
Die Bedeutung der Grundbucheintragung
Die Eintragung des Vorkaufsrechts in das Grundbuch hat eine Schlüsselrolle. Wird ein vertraglich begründetes Vorkaufsrecht auf die Immobilie eingetragen, ist es gegenüber jedem wirksam, der nach der Eintragung Rechte an der Immobilie erwirbt. Dies bedeutet praktisch, dass die Grundbuchbehörde überprüfen kann, ob der Verkäufer seinen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht nachgekommen ist.
Wichtig zu wissen ist, dass die Gründungsurkunden von Eigentumswohnungen oder die Satzungen von Genossenschaftshäusern häufig Vorkaufsrechte zugunsten der Eigentümer der einzelnen Einheiten (Wohnungen) enthalten, jedoch selten für die Grundbucheintragung dieser Rechte sorgen. Daher genießen diese Berechtigten keinen Schutz im Grundbuchverfahren, was zahlreiche praktische Probleme verursacht.
Ausübung des Vorkaufsrechts und die Mitteilungspflicht
Das Vorkaufsrecht kann geltend gemacht werden, wenn der Berechtigte Kenntnis davon erlangt, dass die Immobilie zum Verkauf steht. Daher ist das Schlüsselelement der Rechtsausübung die Erfüllung der ordnungsgemäßen Mitteilungspflicht.
Die Mitteilungspflicht des Verkäufers
§ 6:222 Abs. (1) des Ptk. erlegt dem Verkäufer eine eindeutige Verpflichtung auf: Wenn er ein Kaufangebot von einem Dritten erhält, das er annehmen möchte, ist er verpflichtet, das Angebot vor der Annahme des Angebots vollständig dem Vorkaufsberechtigten mitzuteilen. Diese Regel gewährleistet, dass der Vorkaufsberechtigte das Angebot des Dritten erfahren und eine fundierte Entscheidung treffen kann.
Die Art der Erfüllung der Mitteilungspflicht ist auch im Grundbuchverfahren von Bedeutung, da später nachgewiesen werden muss, dass der Eigentümer dieser Verpflichtung nachgekommen ist.
Wirksamwerden der Willenserklärungen
Das Wirksamwerden der Willenserklärungen ist von großer Bedeutung für die Ausübung des Vorkaufsrechts:
- Eine unter Anwesenden abgegebene Willenserklärung wird sofort wirksam. Wenn beispielsweise der Verkäufer das Kaufangebot persönlich übergibt, beginnt die Frist sofort.
- Eine unter Abwesenden abgegebene Willenserklärung wird mit dem Zugang beim Empfänger wirksam. Wenn beispielsweise das Angebot auf dem Postweg gesendet wird, beginnt die Frist erst, wenn der Berechtigte die Sendung erhält.
Dieser Unterschied kann in der Praxis Probleme verursachen, wenn die Sendung längere Zeit nicht zugestellt wird oder sich die Erreichbarkeit des Berechtigten ändert.
Annahme oder Ablehnung des Angebots
Nach dem Ptk. hat der Vorkaufsberechtigte zwei Möglichkeiten:
- Er nimmt das Angebot an – in diesem Fall kommt der Vertrag zwischen ihm und dem Verkäufer zustande
- Er gibt keine annehmende Erklärung während der Zeit der Angebotsbindung ab – dann kann der Eigentümer die Sache entsprechend dem Angebot des Dritten verkaufen
Ein wesentlicher Unterschied zwischen dem Ptk. und den Grundbuchregeln besteht darin, dass das Ptk. nur über annehmende Erklärungen verfügt, es erwähnt keinerlei Verzichtserklärung. Wenn der Vorkaufsberechtigte sein Recht nicht ausüben möchte, genügt es, wenn er schweigt – aus materiellrechtlicher Sicht muss er nicht ausdrücklich verzichten.
Das Vorkaufsrecht im Grundbuchverfahren
Im Grundbuchverfahren gelten besondere Regeln für die Behandlung des Vorkaufsrechts, die erheblich von den materiellrechtlichen Bestimmungen des Ptk. abweichen.
Das Kontrollrecht der Grundbuchbehörde
Das Kontrollrecht der Grundbuchbehörde ist begrenzt, es besteht nur dann, wenn:
- aus den Registerdaten feststellbar ist, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht, oder
- das vertraglich begründete Vorkaufsrecht in das Grundbuch eingetragen wurde
Dies bedeutet, dass ein erheblicher Kreis von Vorkaufsberechtigten – beispielsweise die Berechtigten nicht eingetragener Eigentumswohnungs-Vorkaufsrechte – keinen Schutz im Grundbuchverfahren genießen. Dies verursacht in der Praxis Probleme, da solche Berechtigten ihre Rechte nur auf dem Zivilrechtsweg geltend machen können.
Beschaffung der Verzichtserklärung und Alternativen
§ 43 Abs. (1) der Inytv. vhr. schreibt als Hauptregel die Beifügung der Verzichtserklärung des Berechtigten in bestimmten Fällen vor. Dies ist erforderlich, wenn auf die Immobilie ein Vorkaufsrecht eingetragen ist oder aus den Registerdaten feststellbar ist, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht, und die Eintragung des Eigentumsrechts aufgrund eines Kaufvertrags nicht zugunsten des Vorkaufsberechtigten beantragt wird.
Diese Anforderung steht nicht im Einklang mit der Regelung des Ptk., die keine Verzichtserklärung verlangt. Wenn der Berechtigte keine Verzichtserklärung abgibt, bietet die Inytv. vhr. eine Alternative: Der Antragsteller kann nachweisen, dass der Verkäufer seiner Mitteilungspflicht nachgekommen ist (z.B. mit Rückschein, Empfangsbestätigung).
Ausnahmen und besondere Regeln
Von der Hauptregel bestehen zwei wichtige Ausnahmen:
- Außerordentliche Schwierigkeit oder erhebliche Verzögerung: Wenn die Beschaffung der Verzichtserklärung aufgrund des Aufenthaltsorts des Berechtigten oder anderer Umstände mit außerordentlicher Schwierigkeit oder erheblicher Verzögerung verbunden wäre, genügt die gemeinsame Erklärung der Vertragsparteien, in der sie die die Schwierigkeit wahrscheinlich machenden Tatsachen vortragen.
- Mitteilung durch Aushang (Garagen): Bei Garagen, die auf Eigentumswohnungs- oder Genossenschaftshaus-Eigentumsblättern eingetragen sind, ist die Erklärung des gemeinsamen Vertreters akzeptabel, dass er das Kaufangebot für die Dauer der Angebotsbindung in den gemeinsam genutzten Räumen des Eigentumswohnungshauses ausgehängt hat. Wichtige Beschränkung ist, dass dies nur für Garagen-Zweckimmobilien gilt.
Praktische Ratschläge und Empfehlungen
Die ordnungsgemäße Behandlung des Vorkaufsrechts ist entscheidend für die reibungslose Abwicklung des Immobilienverkaufsprozesses. Im Folgenden geben wir einige praktische Ratschläge.
Behandlung von Postsendungen
Bei Mitteilungen im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht ist der Grundsatz des “allgemein erwartbaren Verhaltens” von großer Bedeutung:
- Die Postsendung muss ordnungsgemäß adressiert werden.
- Wenn eine ordnungsgemäß adressierte Postsendung mit den Vermerken “unbekannt”, “verzogen”, “nicht abgeholt” zurückkommt, ist dies im Allgemeinen akzeptabel, weil der Absender allgemein erwartbares Verhalten gezeigt hat.
- Vom Verkäufer kann nicht erwartet werden, dass er Nachforschungen nach den Vorkaufsberechtigten anstellt.
- Es genügt, die Sendung an die im Eigentumsblatt eingetragenen Eigentümer an ihre im Eigentumsblatt eingetragenen Adressen zu senden.
Wichtig ist jedoch, dass wenn der Verkäufer Kenntnis davon hat, dass der Adressat unter einer anderen Adresse erreichbar ist, dann muss die Sendung auch dorthin geschickt werden.
Besonderheiten von Eigentumswohnungsimmobilien
Bei Eigentumswohnungsimmobilien muss besondere Aufmerksamkeit auf die Behandlung des Vorkaufsrechts gelegt werden:
- Die Gründungsurkunde der Eigentumswohnung muss überprüft werden, ob sie Bestimmungen über das Vorkaufsrecht enthält.
- Vom gemeinsamen Vertreter sollte Information über das Vorkaufsrecht und dessen Berechtigte eingeholt werden.
- Beim Verkauf einer Eigentumswohnungsgarage kann die vereinfachte Regel (Aushang) angewendet werden.
- Bei anderen Eigentumswohnungsimmobilien (z.B. Wohnungen, Lagerräume) muss die herkömmliche Mitteilungsweise befolgt werden.
Stärkung der Rechtssicherheit beim Immobilienverkauf
Zur Stärkung der Rechtssicherheit empfehlen wir folgende Schritte:
- Im Kaufvertrag das Verfahren im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht ausführlich dokumentieren.
- Wenn wenige Vorkaufsberechtigte vorhanden sind, sollte die persönliche Beschaffung der Verzichtserklärung angestrebt werden, dies kann das Verfahren erheblich beschleunigen.
- Postsendungen immer ordnungsgemäß adressieren und Rückschein oder andere zustellungsbestätigende Dienstleistungen verwenden.
- Auch außerhalb des Grundbuchs stehende Berechtigte (z.B. Ehegatte) berücksichtigen.
Durch Anwendung der obigen praktischen Ratschläge kann das Risiko von Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht und die Verzögerung des Grundbuchverfahrens erheblich reduziert werden. Dadurch wird der Immobilienverkaufsprozess für alle Beteiligten reibungsloser und sicherer.