Szerző: Ügyvédi Iroda
Der Immobilienkauf ist eine der größten finanziellen Entscheidungen unseres Lebens, dessen zentrales Dokument der Kaufvertrag ist. Dessen ordnungsgemäße Vorbereitung und fachgerechte Erstellung ist für beide Parteien von entscheidender Bedeutung, da ein schlecht formulierter Vertrag ernsthafte finanzielle und rechtliche Konsequenzen haben kann. Diese Anleitung hilft bei der Orientierung in der Welt der Kaufverträge und zeigt die wichtigsten Wissenswerte und häufige Fallstricke auf.
Warum ist die ordnungsgemäße Vorbereitung des Kaufvertrags entscheidend?
Die ordnungsgemäße Vorbereitung des Immobilien-Kaufvertrags ist einer der kritischsten Momente beim Immobilienkauf. Ein nicht ausreichend durchdachter oder unvollständig erstellter Vertrag kann für beide Parteien schwerwiegende finanzielle und rechtliche Konsequenzen haben. Bei einer durchschnittlichen Immobilientransaktion treffen Käufer oft die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens und investieren ihre gesamten Familienersparnisse, während der Verkäufer seinen wertvollsten Vermögensgegenstand verkauft, weshalb für beide Parteien ein angemessener Rechtsschutz unerlässlich ist.
Die größten finanziellen und rechtlichen Risiken beim Immobilienkauf
Während des Immobiliengeschäfts müssen zahlreiche Risiken bewältigt werden. Eine der bedeutendsten Gefahren sind nicht im Grundbuch eingetragene, aber die Immobilie betreffende Rechte oder Ansprüche, insbesondere Vorkaufsrechte Dritter. Ein ebenso ernsthaftes Risiko stellt die nicht ordnungsgemäß festgehaltene Zahlungsaufteilung dar, oder bei Bankfinanzierung das Versäumen der vom gewählten Kreditinstitut vorgeschriebenen obligatorischen inhaltlichen und formellen Bedingungen, was die Kreditauszahlung verhindern kann.
Was kann man mit einem schlecht vorbereiteten Vertrag verlieren?
Bei einem unfachmännisch zusammengestellten Kaufvertrag kann der Käufer die Anzahlung verlieren, oder sogar der gesamte Kaufpreis kann gefährdet sein. Aus Sicht des Verkäufers besteht die Gefahr, dass er das Eigentumsrecht an der Immobilie so überträgt, dass er nicht zum gesamten Kaufpreis gelangt. Außerdem können fehlerhaft formulierte Vertragsbedingungen später zu Rechtsstreitigkeiten führen, die kostspielige und langwierige Prozesse zur Folge haben.
Wie schützt ein fachgerechter Vertrag Ihre Interessen?
Der ordnungsgemäß erstellte Kaufvertrag regelt detailliert die Rechte und Pflichten der Parteien, hält eindeutig die Zahlung, die Besitzübertragung sowie andere von den Parteien als wesentlich erachtete Bedingungen fest. Er gewährleistet die sichere Zahlung des Kaufpreises sowie die ungestörte Eigentumsübertragung. Ein fachgerechter Vertrag geht auch auf Details wie den Ablauf der Versorgungsumschreibungen oder die Durchsetzbarkeit von Gewährleistungsansprüchen bezüglich eventueller versteckter Mängel ein. Über den sorgfältig erstellten Vertrag hinaus bietet unsere Kanzlei während des gesamten Prozesses angemessene fachliche Unterstützung, Beantwortung aufkommender Fragen und Behandlung eventuell auftretender unerwarteter Probleme.
Die obligatorischen inhaltlichen Elemente des Kaufvertrags
Daten der Vertragsparteien und deren Identifizierung
Im Vertrag müssen die natürlichen Identifikationsdaten beider Parteien genau angegeben werden, einschließlich Geburtsname, Geburtsort und -zeit, Name der Mutter, Personalnummer, Steueridentifikationsnummer und Anschrift. Bei Unternehmen müssen Firmenname, Sitz, Handelsregisternummer, Steuernummer und die Daten der vertretungsberechtigten Person angegeben werden. Die Angabe der Staatsangehörigkeit ist ebenfalls ein obligatorisches Element, da bei ausländischen Staatsangehörigen zusätzliche Genehmigungen erforderlich sein können.
Genaue Bestimmung und Parameter der Immobilie
Zur Identifizierung der Immobilie sind minimal der Name der Gemeinde und die Flurstücksnummer sowie die natürliche Adresse erforderlich. Die Art der Immobilie, ihre Grundfläche und Hauptparameter sollten ebenfalls festgehalten werden. Bei Eigentumswohnungen muss auch der Anteil am Gemeinschaftseigentum und eventuell im Sondereigentum stehende Elemente (z.B. Abstellraum, Garage) bestimmt werden.
Festlegung des Kaufpreises und der Zahlungsbedingungen
Der genaue Betrag des Kaufpreises muss sowohl in Zahlen als auch in Worten ausgeschrieben werden. Die Zahlungsaufteilung muss detailliert festgelegt werden, wobei die Anzahlung, eventuelle Vorauszahlungen und die Zahlungsfrist für die verbleibenden Kaufpreisraten festgehalten werden. Die Zahlungsweise (Bargeld oder Überweisung) und eventuelle Teilzahlungsbedingungen müssen ebenfalls geregelt werden. Bei Inanspruchnahme eines Bankkredits müssen besondere Bestimmungen in den Vertrag eingebaut werden.
Bedingungen und Zeitpunkt der Besitzübertragung
Der Zeitpunkt und die Bedingungen der Besitzübertragung müssen eindeutig bestimmt werden. Angesichts des Sofortüberweisungssystems ist es heute zweckmäßig festzuhalten, dass die Besitzübertragung gleichzeitig mit der Zahlung des gesamten Kaufpreises erfolgt. Die Anforderung der Erstellung eines Besitzübergabeprotokolls sollte ebenfalls vorgeschrieben werden. Im Vertrag muss auf das Ablesen der Versorgungszähler und die Tragung der damit verbundenen Kosten eingegangen werden.
Kritische Punkte im Kaufvertrag
Überprüfung und Interpretation des Grundbuchs
Das Grundbuch ist das öffentlich beglaubigte Dokument des Immobilienregisters, das aus drei Teilen besteht. Der erste Teil enthält die Grunddaten der Immobilie, der zweite Teil die Eintragungen bezüglich Eigentumsrecht und anderer Rechte, während der dritte Teil die Belastungen festhält. Vor dem Wohnungskauf ist eine gründliche Durchsicht des Grundbuchs unerlässlich, insbesondere die Überprüfung des Eigentümerkreises und der eingetragenen Belastungen. Bei Immobilienverkäufen von Eigentumswohnungen ist neben der Überprüfung des Grundbuchs der Immobilie auch die Überprüfung des Stammblatt der Eigentümergemeinschaft unerlässlich, das gegebenenfalls das Vorkaufsrecht der Miteigentümer oder die die Eigentümergemeinschaft insgesamt betreffenden Belastungen festhalten kann.
Klärung von Belastungen und Rechten
Die auf der Immobilie bestehenden Belastungen (z.B. Hypothekenrecht, Vollstreckungsrecht) und andere Rechte (Nießbrauch, Vorkaufsrecht) können den Verkauf erheblich beeinflussen. Der Prozess und die Bedingungen der Lastenbefreiung müssen im Vertrag detailliert geregelt werden, insbesondere wenn das Geschäft mit Bankfinanzierung realisiert wird. Bei Vorkaufsrecht müssen die Regeln zur Benachrichtigung der Berechtigten eingehalten werden, die sich unterschiedlich gestalten, je nachdem ob Gegenstand des Verkaufs eine Wohnung oder eine Tiefgarage ist.
Kaufpreis und Zahlungskonstruktionen
Regeln bezüglich der Anzahlung
Die Anzahlung dient als Sicherheit für den Kaufvertrag, deren Höhe normalerweise 10% des Kaufpreises beträgt. Die Anzahlung hat eine besondere rechtliche Natur: Wenn der Vertrag durch Verschulden der gebenden Partei scheitert, verliert sie den Betrag, wenn aber durch Verschulden der empfangenden Partei, ist sie verpflichtet, ihn doppelt zurückzuzahlen. Wichtiger Unterschied zur Vorauszahlung ist, dass die Vorauszahlung bei Scheitern des Vertrags in jedem Fall zurückgezahlt wird.
Bei Bankkredit anzuwendende spezielle Bedingungen
Bei Bankfinanzierung muss der Vertrag die vom betreffenden Kreditinstitut vorgeschriebenen speziellen Bestimmungen enthalten. Der Betrag des Wohnungsbaukredits darf charakteristischerweise 75-80 Prozent des Verkehrswerts der Sicherungsimmobilie nicht überschreiten. Im Vertrag müssen die Bedingungen der Kreditauszahlung und die Regeln für die Erteilung der Eigentumsrechtseintragungsgenehmigung festgehalten werden. Der Zeitaufwand für die Bankabwicklung muss bei der Bestimmung der Zahlungsfristen berücksichtigt werden, sowie die vorherige Abwicklung bereits vor Abgabe des Kaufangebots für die zu erwerbende Immobilie begonnen werden.
Besitzübertragung und Übergabe-Übernahme
Inhalt des Besitzübergabeprotokolls
Das Ausfüllen und Unterzeichnen des Besitzübergabeprotokolls ist der letzte Schritt des Immobilienverkaufsprozesses, wobei unsere Kanzlei den Parteien ebenfalls Hilfe leistet. Das Protokoll hält detailliert den Zustand der Immobilie zum Übergabezeitpunkt fest, einschließlich eventueller Mängel oder Unvollständigkeiten, alle Versorgungszählerstände müssen angegeben werden, der genaue Zeitpunkt der Besitzübertragung und die Liste der übergebenen Schlüssel und Dokumente. Beim Wohnungskauf kann dieses Dokument später als Beweis bei eventuellen Rechtsstreitigkeiten dienen, weshalb es mit besonderer Sorgfalt erstellt werden muss.
Umschreibung der Versorgungszähler
Die Umschreibung der Versorgungsleistungen verursacht oft Missverständnisse beim Verkauf, was nach den Rechtsvorschriften sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer eine gemeinsame Verpflichtung innerhalb von 15 Tagen nach der Besitzübertragung darstellt. In der Praxis ist es sinnvoll, im Vertrag genau zu bestimmen, welche Partei für die Initiierung der Umschreibungen verantwortlich ist und mit welcher Frist, was aus Zweckmäßigkeitsgründen normalerweise der Käufer ist. Bei der Umschreibung der Versorgungszähler sind ebenfalls die im Protokoll festgehaltenen Zählerstände maßgebend, die einfach, auf einer Oberfläche, auch online bereits erledigt werden können.
Die detaillierte Dokumentation eventueller Mängel und Unvollständigkeiten der Immobilie ist zur Vermeidung späterer Streitigkeiten von kritischer Bedeutung. Im Besitzübergabeprotokoll müssen alle festgestellten Mängel, Schäden oder Funktionsstörungen aufgeführt werden, möglichst ergänzt durch fotografische Dokumentation. Die Parteien können sich über die Frist und Art der Mängelbehebung einigen, was ebenfalls im Protokoll festgehalten werden muss.
Behandlung spezieller Situationen
Außerachtlassung des Vorkaufsrechts
Die Vernachlässigung des Vorkaufsrechts ist einer der häufigsten Fehler beim Immobilien-Kaufvertrag. Bei Eigentumswohnungen kann aufgrund der Gründungsurkunde, bei ungeteiltem Gemeinschaftseigentum aufgrund der Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB § 5:81) ein Vorkaufsrecht bestehen. Der Verkäufer ist verpflichtet, das angenommene Kaufangebot den Vorkaufsberechtigten mitzuteilen und ihnen eine angemessene Frist für die Stellungnahme einzuräumen.
Fragen der ehelichen Gütergemeinschaft
Die Regeln der ehelichen Gütergemeinschaft können den Wohnungskaufprozess erheblich beeinflussen. Bei ehelicher Gütergemeinschaft erwirbt der Ehepartner auch dann Eigentumsrecht, wenn er im Kaufvertrag nicht als Käufer aufgeführt ist. Für die Veräußerung einer zur ehelichen Gütergemeinschaft gehörenden Immobilie ist die Zustimmung beider Parteien erforderlich, unabhängig davon, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der Inhalt ehelicher Vermögensverträge muss ebenfalls beim Verkauf berücksichtigt werden.
Bei minderjährigem Eigentümer zu befolgendes Verfahren
Bei minderjährigem Eigentümer ist für den Immobilienverkauf eine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung erforderlich. Die gesetzlichen Vertreter müssen beweisen, dass die Veräußerung dem Interesse des Minderjährigen dient. Bezüglich der Verwendung des Kaufpreises müssen ebenfalls vormundschaftsgerichtliche Vorschriften eingehalten werden. Der Zeitaufwand für das vormundschaftsgerichtliche Verfahren muss in die Terminplanung des Verkaufsprozesses einkalkuliert werden. Der Käufer muss verstärkt darauf achten, dass alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen.
Bestehen eines Nießbrauchsrechts
Das Nießbrauchsrecht beeinflusst erheblich die Veräußerbarkeit und den Wert der Immobilie (für weitere Informationen lesen Sie unseren Artikel über Nießbrauch). Ohne Zustimmung des Nießbrauchsberechtigten berührt die Übertragung des Eigentumsrechts an der Immobilie das Nießbrauchsrecht nicht, das somit weiterhin bestehen bleibt. Der Käufer muss sich bewusst sein, dass beim Kauf einer mit Nießbrauchsrecht belasteten Immobilie der Erwerb des Eigentumsrechts nicht automatisch das Nutzungsrecht bedeutet. Die Bedingungen für die Aufhebung oder Ablösung des Nießbrauchsrechts müssen im Kaufvertrag detailliert geregelt werden.
Der Rechtsanwalt ist nicht einfach der Verfasser des Kaufvertrags, sondern der fachliche Aufseher des gesamten Prozesses. Er ist verantwortlich für die Rechtmäßigkeit des Vertrags, die Identifizierung der Parteien, die Überprüfung der Immobilienregisterdaten. Der Rechtsanwalt ist verpflichtet, die Parteien auf die Risiken aufmerksam zu machen und die sichere Abwicklung des Rechtsgeschäfts zu gewährleisten. Seine Berufshaftpflichtversicherung garantiert, dass eventuelle Schäden aus Berufsfehlern ersetzt werden.