Szerző: Ügyvédi Iroda
Míg házasságunk megkötésekor a felek előrelátóan minden vagyonjogi kérdést rendezhetnek, a társasházi alapító okiratban rögzített, ám az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett elővásárlási jog számos súlyos jogvita forrása lehet ingatlan adásvételek során. Az alapító okirat biztosíthatja a tulajdonostársak számára, hogy beleszóljanak a lakóközösség összetételébe, azonban a bejegyzés hiánya komoly jogi bizonytalanságot teremthet minden érintett számára. Jelen cikkünkben részletesen megvizsgáljuk, milyen jogkövetkezményei vannak a be nem jegyzett elővásárlási jognak, hogyan érvényesíthető bíróság előtt, és milyen elővigyázatossági intézkedéseket tehetnek az érintett felek a problémák megelőzésére.
A társasházi elővásárlási jog jogi alapjai
Az elővásárlási jog létrehozása a társasházi törvény alapján
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Thtv.) 5. § (3) bekezdése egyértelműen lehetővé teszi, hogy a társasház alapító okiratában a külön tulajdonban álló lakásokra és nem lakás célú helyiségekre a tulajdonostársak javára elővásárlási jogot létesítsenek. Ez a jog az alapító okirat elfogadásával jön létre, amely a tulajdonostársak közötti szerződéses megállapodásnak tekinthető. Az alapító okiratot és annak módosításait az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolják, így azok elvileg a területileg illetékes földhivatal okirattárában megismerhetőek.
A szerződéses és a törvényen alapuló elővásárlási jog különbségei
Alapvető fontosságú különbséget tenni a szerződésen (például a társasházi alapító okiraton) és a törvényen alapuló elővásárlási jog között. Míg a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 5:81. §-a az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan tulajdoni hányadára automatikusan biztosít elővásárlási jogot a tulajdonostársaknak, a társasházi külön tulajdonra vonatkozó elővásárlási jog csak akkor létezik, ha azt az alapító okiratban kifejezetten létrehozták.
A társasházi alapító okiratban kikötött elővásárlási jog egyértelműen szerződéses jellegű. Ennek nagy jelentősége van a jog hatálya és érvényesíthetősége szempontjából, különösen ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés elmaradt. Míg a törvényen alapuló elővásárlási jog általában erősebb és bejegyzés nélkül is mindenkivel szemben hatályos lehet, a szerződéses elővásárlási jog harmadik személyekkel szembeni érvényesíthetőségéhez főszabály szerint elengedhetetlen az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés.
Az elővásárlási jog társasházi jelentősége
A társasházi elővásárlási jog intézményének elsődleges célja, hogy a tulajdonostársi közösségnek beleszólást biztosítson a közösség összetételének alakulásába, védve ezzel a hosszú távú érdekeket és a harmonikus együttélést. Amikor azonban az egyébként érvényesen kikötött jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése elmarad, a jogosultak bizonytalan helyzetbe kerülhetnek, különösen egy jóhiszemű vevővel szemben.
A be nem jegyzett társasházi elővásárlási jog kötelmi hatálya és érvényesíthetősége
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés kritikus szerepe és joghatásai
A Polgári Törvénykönyv 6:226. § (2) bekezdése kategorikusan előírja, hogy az ingatlanra vonatkozó, szerződéssel alapított elővásárlási jogot kötelezően be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. Ha ez a konstitutív hatályú bejegyzés elmarad, az elővásárlási jog – a jogszabály kógens rendelkezése szerint – nem hatályosul azzal a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző harmadik személlyel szemben, aki az ingatlan-nyilvántartás adataiban megalapozottan bízva szerzett tulajdonjogot. Ez a szigorú rendelkezés az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének és a forgalom biztonságának védelmét szolgálja a társasházi ingatlanforgalomban is.
A hazai ingatlanpiaci gyakorlatban sajnálatos módon mégis rendkívül gyakori, hogy a társasházi alapító okiratban érvényesen létrehozott elővásárlási jogot nem jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba. A Kúria Pfv.VI.20.087/2020/10. számú precedensértékű eseti döntése egyértelművé tette a jogalkalmazók számára, hogy ilyen esetekben az elővásárlási jog csupán kötelmi hatállyal bír, vagyis elsősorban az alapító okiratot elfogadó tulajdonostársak egymás közötti belső jogviszonyában érvényesül, közöttük keletkeztet jogokat és kötelezettségeket. Harmadik, kívülálló személyekkel szemben azonban dologi hatállyal, azaz mindenkire kiterjedő abszolút erővel már nem rendelkezik.
Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének jogvédelmi elve és annak korlátai
A Ptk. 5:168. § (1) bekezdésében kodifikált alapvető jelentőségű rendelkezés szerint a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságos anyagi jogi helyzettől eltér. Ezen kardinális jogbiztonságot szolgáló elv alapján egy jóhiszemű vevő, aki az ingatlan-nyilvántartás adataira támaszkodva szerez tulajdonjogot, és nem talál bejegyzett elővásárlási jogot, megalapozottan bízhat abban, hogy ilyen teher nem korlátozza jogszerzését.
Joggyakorlati szempontból kiemelendő azonban, hogy a közhitelesség által nyújtott védelem nem abszolút és nem korlátlan. A vevő jóhiszeműsége megdőlhet és így a közhitelesség védelmére sem hivatkozhat sikerrel, amennyiben bizonyítást nyer, hogy a szerződéskötéskor pozitíve tudott, vagy az adott helyzetben tőle elvárható gondosság mellett objektíve tudnia kellett volna a be nem jegyzett, de az alapító okiratban szereplő elővásárlási jogról. Ebben a kontextusban különösen jelentőssé válik az alapító okirat ingatlanügyi hatóság okirattárában való hozzáférhetősége és az eljáró ügyvéd szakmai szerepe a teljes tényállás feltárásában.
A vevő rosszhiszeműségének megállapítása és bizonyítási nehézségei
Az ingatlan-adásvételi jogviszonyban a vevő akkor minősíthető rosszhiszeműnek, ha a szerződéskötéskor bizonyíthatóan tudott az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett, de az alapító okiratban egyértelműen szereplő elővásárlási jogról, vagy arról az adott helyzetben objektíve elvárható gondosság mellett elengedhetetlenül tudnia kellett volna. Az alapító okirat közhiteles okirattári elérhetősége ebben a komplex bizonyítási helyzetben kiemelkedő jelentőségű, mivel a Ptk. 5:166. § (3) bekezdése alapján az okirattár tartalma is közhitelesnek tekintendő.
A vevő rosszhiszeműségének bizonyítása azonban a hatálytalansági perekben gyakran rendkívüli nehézségekbe ütközik. Értékelhető bizonyítási eszközként szolgálhatnak a tanúvallomások, a felek közötti dokumentált levelezés, a vevőnek a társasházzal való korábbi bizonyított kapcsolata, és mindenekelőtt maga az alapító okirat okirattári fellelhetősége és annak egyértelmű, félreérthetetlen tartalma. A „tudnia kellett volna” jogi standard bírói értelmezése az ingatlanforgalmi gyakorlatban kulcsfontosságú: amennyiben a bíróságok következetesen elvárják a vevőtől az okirattárban fellelhető alapító okirat tartalmának ismeretét, az érdemben megerősítheti a be nem jegyzett elővásárlási joggal rendelkező tulajdonostársak jogi pozícióját.
A társasházi elővásárlási jog érvényesítése és jogszerűtlen mellőzésének következményei
Az eladó törvényi közlési kötelezettsége és a kivételek szigorú értelmezése
Az eladót terhelő közlési kötelezettség az elővásárlási jog gyakorlásának nélkülözhetetlen sarokköve. A Ptk. 6:222. §-a alapján az eladó tulajdonostárs jogilag köteles a harmadik személytől kapott, és általa elfogadni szándékozott vételi ajánlatot annak teljes terjedelmében, változtatás nélkül közölni az elővásárlásra jogosult tulajdonostárs(akk)al. A közlésnek minden esetben igazolható, dokumentált módon kell megtörténnie, a joggyakorlatban jellemzően tértivevényes ajánlott levél útján, de használható biztonságos kézbesítési szolgáltató által kiállított elektronikus igazolás is. Az eladó köteles megfelelő, a körülmények által indokolt határidőt biztosítani a joggyakorlásra; a Kúria gyakorlata általában a 15 napos nyilatkozattételi határidőt elfogadhatónak tekinti, de ezt érdemben befolyásolhatja az ügylet komplexitása, a vételár nagysága és egyéb releváns körülmények.
A jogalkotó a Ptk. 6:222. § (1) bekezdésében szabályozott egy korlátozott hatókörű kivételszabályt, amely szerint az eladó kizárólag akkor mentesülhet a közlési kötelezettség alól, ha az a jogosult tartózkodási helye vagy egyéb kivételes körülményei miatt rendkívüli, aránytalan nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. A Kúria azonban a BH 2021.4.104. számú precedensértékű döntésében kategorikusan kimondta, hogy önmagában a társasházi jogosultak nagy száma nem minősül automatikusan elegendő oknak a közlési kötelezettség teljes mellőzésére, különösen akkor nem, ha a jogosultak belföldi, ismert címmel rendelkeznek, és a közlés nem okoz aránytalanul nagy nehézséget az ügylet értékéhez képest.
A hatálytalansági per mint elsődleges jogvédelmi eszköz a jogosult számára
Amennyiben a tulajdonos tulajdonostárs az elővásárlási jogból fakadó jogszabályi kötelezettségeinek megszegésével köt adásvételi szerződést harmadik személy vevővel, az így létrejött szerződés a jogalkotói szándék szerint az elővásárlási jog jogosultjával szemben relatíve hatálytalan a Ptk. 6:223. § (1) bekezdése alapján. A szerződés relatív hatálytalanságából eredő igényérvényesítést az elővásárlásra jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított jogvesztő jellegű harminc napon belül kezdeményezheti az eladó és a vevő ellen együttesen indított polgári peres eljárásban. A bírói gyakorlat ezt a harmincnapos határidőt rendkívül szigorúan, eljárásjogi jelleggel értelmezi és alkalmazza.
A hatálytalansági per sikeres megindításának további, kumulatív feltétele, hogy az elővásárlásra jogosult a keresetlevél benyújtásával egyidejűleg a vételi ajánlatot feltétel nélkül elfogadó nyilatkozatot tegyen, valamint megfelelően igazolja tényleges teljesítőképességét (tipikusan banki fedezetigazolással). Kiemelendő jogbiztonsági korlátozás, hogy a hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötés napjától számított három év elteltével objektív jogvesztő határidő miatt már egyáltalán nem érvényesítheti.
A be nem jegyzett társasházi elővásárlási jog megsértésének sajátos jogkövetkezményei
A Kúria kardinális jelentőségű megállapítása volt a BH 2021.4.104. számú döntésében, hogy még abban az esetben is, ha az eladó tulajdonostárs a jogalkotó által elismert okból jogszerűen mentesül a közlési kötelezettség alól (például extrém nagyszámú jogosult miatt), ez a mentesülés nem szünteti meg magát az alapító okiratban létrehozott elővásárlási jogot és annak gyakorolhatóságát. Amennyiben tehát az elővásárlásra jogosult bármilyen más módon (például a közös képviselőtől, a vevőtől, vagy akár véletlenül) hitelt érdemlően tudomást szerez az adásvételről, jogszerűen felléphet a hatálytalansági perben. Ezt a Ptk. 6:223. §-ában szabályozott jogvesztő határidőkön (tudomásszerzéstől számított 30 nap, szerződéskötéstől számított 3 év) belül teheti meg, így érvényesítve elővásárlási jogát.
Ez a kúriai jogértelmezés egyrészről jelentősen megerősíti a be nem jegyzett elővásárlási joggal rendelkező társasházi tulajdonostársak jogvédelmét azokban a gyakori esetekben, ahol az eladók a „nagyszámú jogosultra” vagy a „közlés nehézségére” hivatkozva próbálják megkerülni törvényi kötelezettségüket. Másrészről azonban komoly jogbizonytalanságot is teremt a jóhiszemű ingatlanvásárlók számára, akik akár évekkel a tulajdonszerzésük után is kényszerűen szembesülhetnek egy hatálytalansági per kockázatával, még abban az esetben is, ha az eladó a közlést – a Kúria által elismert kivételes okból – jogszerűen mulasztotta el.
Gyakorlati elővigyázatossági intézkedések és tanácsok az érintettek számára
Proaktív jogi lépések a jogosult társasházi tulajdonostársak védelmében
A költséges és bizonytalan kimenetelű ingatlanforgalmi jogviták megelőzése és az elővásárlási jogok hatékonyabb érvényesítése érdekében a jogosult tulajdonostársaknak a legfontosabb preventív intézkedés a társasházi alapító okiratban rögzített elővásárlási joguk utólagos, de mielőbbi ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének kezdeményezése a társasház törzslapjára és az egyes albetétekre. Ez a lépés garantálja a jog dologi hatályát és teljes körű érvényesíthetőségét, valamint jelentősen redukálja a későbbi jogviták kockázatát. A bejegyzési eljárás lebonyolítása általában a társasházi közgyűlés megfelelő határozatát és szakszerű ügyvédi közreműködést igényel a földhivatali eljárásban.
Amennyiben a tulajdonostársak tudomást szereznek egy előkészítés alatt álló vagy folyamatban lévő társasházi lakás-adásvételről, és nem kaptak jogszabályszerű értesítést az elővásárlási joguk gyakorlásának lehetőségéről, haladéktalanul cselekedniük kell: késedelem nélkül kérjenek ingatlanforgalmi ügyekre specializálódott ügyvédi tanácsadást, és a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított jogvesztő 30 napos határidőn belül fontolják meg a Ptk. 6:223. §-a szerinti hatálytalansági per azonnali megindítását, amennyiben ténylegesen élni kívánnak elővásárlási jogukkal.
Preventív jogi intézkedések eladó tulajdonostársak számára a felelősség elkerülése érdekében
Az eladó tulajdonostársak számára nyomatékosan javasolt, hogy még abban az esetben is, ha az elővásárlási jog nincs formálisan bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, a Ptk. 6:222. §-ában előírt közlési kötelezettséget vegyék rendkívül komolyan, és a közlés szabályszerű megtörténtét minden esetben megfelelően dokumentálják (tértivevényes küldeménnyel, átvételi elismervénnyel). Nagyszámú jogosult esetén is körültekintően mérlegeljék a Kúria BH 2021.4.104. számú elvi jelentőségű döntésében megfogalmazott iránymutatást, miszerint önmagában a jogosultak nagy száma nem feltétlenül mentesít a közlési kötelezettség alól.
Az adásvételi szerződésben az elővásárlási jog fennállásáról vagy esetleges hiányáról kizárólag a valóságnak teljeskörűen megfelelő nyilatkozatot tegyenek, mivel a szándékosan valótlan vagy félrevezető tartalmú nyilatkozat későbbi súlyos jogvitákhoz, a szerződés érvénytelenségéhez és jelentős kártérítési felelősséghez is vezethet a Ptk. 6:519. §-a alapján.
Fokozott körültekintési kötelezettség vevők és okiratszerkesztő ügyvédek részére
A társasházi lakást vásárolni szándékozó vevők legyenek rendkívül körültekintőek és elővigyázatosak az ingatlanszerzés teljes folyamata során. Minden esetben kérjék el és tüzetesen tanulmányozzák át (vagy ügyvédjükkel vizsgáltassák meg) a társasház aktuálisan hatályos alapító okiratát és annak valamennyi módosítását, különös figyelemmel az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezésekre, még akkor is, ha az esetleges elővásárlási jog nincs explicit módon feltüntetve sem a megvásárolni kívánt albetét tulajdoni lapján, sem a társasház törzslapján. Soha ne hagyatkozzanak kizárólag az eladó vagy az ingatlanközvetítő szóbeli nyilatkozatára vagy az ingatlan-nyilvántartás esetleges hiányosságaira.
Az ingatlanforgalmi ügyletben eljáró ügyvédek a jogszabályilag kötelező ellenőrzéseken (tulajdoni lap, társasházi törzslap) túlmenően, a szakmai gondosság követelménye alapján minden esetben javasolják megbízóiknak a társasházi alapító okirat és valamennyi módosításának beszerzését és mélyreható átvizsgálását. Kategorikusan hívják fel a vevő figyelmét az általuk feltárt, be nem jegyzett, de az alapító okiratból esetlegesen egyértelműen kitűnő elővásárlási jogból fakadó potenciális jogi és anyagi kockázatokra, így mentesítve magukat is a későbbi szakmai felelősség alól.
Összegzés: A be nem jegyzett társasházi elővásárlási jog jogi kihívásai és megoldási lehetőségei
A társasházi alapító okiratban érvényesen létrehozott, de az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett elővásárlási jog ingatlanforgalmi jelenléte szignifikáns jogi bizonytalanságot generálhat valamennyi érintett szereplő számára. A Kúria irányadó joggyakorlata értelmében az ilyen be nem jegyzett elővásárlási jog csupán kötelmi hatállyal érvényesül a tulajdonostársak belső jogviszonyában, míg harmadik személyekkel szemben kizárólag korlátozott körben, főként a vevő bizonyított rosszhiszeműsége esetén érvényesíthető.
Az elővásárlási jog jogosultjai számára a Ptk. 6:223. §-ában intézményesített hatálytalansági per jelenti az elsődleges jogvédelmi eszközt, amelynek sikere azonban szignifikánsan függ a vevő rosszhiszeműségének bizonyíthatóságától és a jogszabályban előírt rendkívül szigorú eljárási határidők pontos betartásától. A jóhiszemű ingatlanvásárlók törvényi védelme ugyanakkor elsődlegesen azt a jogpolitikai célt szolgálja, hogy a társasházi ingatlanforgalom ne váljon indokolatlanul bizonytalanná és kiszámíthatatlanná a hazai ingatlanpiacon.
A be nem jegyzett társasházi elővásárlási jogból fakadó jogi és gazdasági kockázatok csökkentése érdekében valamennyi érintett félnek – mind a jogosult tulajdonostársaknak, mind az eladóknak, potenciális vevőknek és az őket képviselő ügyvédeknek – kiemelten körültekintően és a fokozott gondosság követelményének megfelelően kell eljárniuk. A leghatékonyabb és legbiztonságosabb hosszú távú megoldást kétségtelenül az jelentené, ha a társasházi alapító okiratokban kikötött valamennyi elővásárlási jog kötelezően és automatikusan bejegyzésre kerülne az ingatlan-nyilvántartásba, biztosítva ezáltal mind a jogbiztonságot, mind pedig az ingatlanforgalom biztonságát és kiszámíthatóságát.